来源：REITs行业研究

作者丨中融财富

经常网购的朋友可能会发现，收货的快乐来得越来越快，在部分地区很多商品甚至可以做到“朝购夕至”。这样的网购物流速度就得益于物流地产的发展和专业化。

物流地产并非是一个新鲜事物，定义已经非常成熟，即根据物流企业客户需要，在合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施，一般包括各种物流中心、物流园区、配送中心以及物流产业园等仓储设施。

仓储物流需求的增长、物流用地供地的稀缺等原因使得物流地产的租金回报率显著高于购物中心和写字楼，且还有进一步提升的趋势。

物流地产基金（包含REITs）则解决了物流地产投融资灵活退出的问题，使得物流地产成为一项极具吸引力的投资项目。

国内物流地产高速发展后发而先至

物流地产概念最早发端于上世纪80年代的美国，但在中国，物流地产的发展真正肇始于2000年，并在此后迎来了高速发展的黄金十年。

这一阶段物流总费用年复合增速达到16%， 而全球物流规模年增速仅在5%左右。

高速发展的中国物流地产后发而先至，早在2016年中国物流成本占GDP比重占14.9%，远高于欧美国家10%以下的水平。

但如果抛开总量看质量，当前国内的物流地产仍存在结构性问题，设施相对落后。

目前中国有5.5亿平方米的物流设施，其中实现达到现代物流设施标准的只有不到1亿平方米。因此好的物流地产仍然十分抢手。

此外，尽管国内物流地产已经有了相当的基础，但因受电商及第三方物流崛起需求快速提升，工业用地供给存在限制的原因，行业供需缺口巨大，导致物流地产相比商业、住宅地产具有较高的投资回报率。

从客户上看，物流地产市场的客户可以分为三类：

　　（来源：新浪财经-自媒体综合）